Warehouses De Pauw bouwt voor 55 miljoen euro nieuw logistiek centrum voor Delhaize in Zellik

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Andrea Gabellone, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Guglielmo Filangieri, Guy Sips, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kaat Ceulemans, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Mathijs Geerts Danau, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Simon Hox, Thomas Couvreur, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Ellen Van Tongelen, Frank Hendrix en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

di. 8 sep 2026

14:33

Warehouses De Pauw heeft een nieuw herontwikkelingsproject van 55 miljoen euro aangekondigd voor zijn bestaande logistieke klant Delhaize in Zellik. Het project omvat een hoogbouwmagazijn van meer dan 20.000 vierkante meter dat volledig vooraf is verhuurd via een vaste huurovereenkomst van twintig jaar. De ontwikkeling past volgens KBC Securities-financieel analiste Lynn Hautekeete goed binnen de gedisciplineerde investeringsstrategie van Warehouses De Pauw en biedt zicht op langdurige huurinkomsten met een beperkt uitvoeringsrisico.

WDP?

WDP (Warehouses De Pauw) ontwikkelt en investeert in logistiek vastgoed (magazijnen en kantoren). De vastgoedportefeuille van WDP bedraagt meer dan 5 miljoen m². Deze internationale portefeuille van semi-industriële en logistieke gebouwen is verspreid over ongeveer 250 sites op logistieke toplocaties voor opslag en distributie in België, Frankrijk, Nederland, Luxemburg, Duitsland en Roemenië.

Temperatuurgecontroleerd distributiecentrum

Warehouses De Pauw, doorgaans afgekort tot WDP, zal voor Delhaize een hoogbouwmagazijn met temperatuurregeling ontwikkelen binnen zijn bestaande logistieke cluster in Zellik. De bouw moet in 2027 starten en de oplevering is gepland voor 2029.

Het project wordt gerealiseerd volgens het build-to-suitprincipe. Dat betekent dat het gebouw specifiek wordt ontwikkeld voor de operationele behoeften van Delhaize. De supermarktgroep heeft zich vooraf verbonden via een vaste huurovereenkomst met een looptijd van twintig jaar, waardoor WDP vanaf de oplevering over een hoge mate van inkomstenzekerheid beschikt.

Ontwikkeling op terrein van 42.000 vierkante meter

Het logistieke centrum wordt gebouwd op een terrein van 42.000 vierkante meter. WDP zal de site gebruiken via een langdurige erfpachtovereenkomst. Het gebouw krijgt een BREEAM-certificering en op het dak komt ongeveer 2 megawattpiek aan zonnepanelencapaciteit.

De aandacht voor duurzaamheid sluit aan bij de toenemende vraag naar energie-efficiënte logistieke infrastructuur. De combinatie van een gecertificeerd gebouw en eigen zonne-energie moet de operationele en ecologische prestaties van de locatie ondersteunen.

Delhaize investeert zelf 120 miljoen euro

Delhaize zal afzonderlijk ongeveer 120 miljoen euro investeren in zijn logistieke activiteiten. Volgens de analyse benadrukt die investering het strategische belang van de vestiging in Zellik voor het Belgische distributienetwerk van de supermarktgroep.

De locatie bevindt zich aan de toegangspoort tot Brussel en maakt deel uit van een schaarse en strategisch aantrekkelijke logistieke zone. Het project vergroot daardoor niet alleen WDP’s ontwikkelingsportefeuille, maar versterkt ook de positie van de vastgoedgroep binnen een belangrijk distributieknooppunt.

Zellik-cluster groeit verder

Na de voltooiing van het nieuwe distributiecentrum zal de logistieke cluster van WDP in Zellik uit elf gebouwen bestaan. Samen zullen die gebouwen over meer dan 163.000 vierkante meter verhuurbare oppervlakte beschikken. Daarnaast blijft er ongeveer 21.000 vierkante meter bijkomend ontwikkelingspotentieel over.

De nieuwe ontwikkeling voegt ongeveer 55 miljoen euro aan vooraf verhuurde investeringsuitgaven met een laag risicoprofiel toe aan de projectenportefeuille van WDP. De vastgoedgroep kan daarbij rekenen op een grote huurder en een contractuele looptijd van twintig jaar.

In lijn met de groeistrategie

De transactie past volledig binnen de #BLEND2030-groeistrategie van WDP. Het project moet een rendement opleveren dat in lijn ligt met de rendementseis die de vastgoedgroep voor nieuwe ontwikkelingen hanteert. De langdurige huurovereenkomst biedt bovendien zicht op stabiele toekomstige inkomsten.

Volgens Lynn Hautekeete sluit de combinatie van een lange contractduur, een financieel sterke huurder en een ontwikkelingsrendement in lijn met de bedrijfsdoelstellingen goed aan bij de gedisciplineerde kapitaalallocatie van WDP. Het project kan de toekomstige winstgroei ondersteunen zonder dat de onderneming daarvoor een hoog ontwikkelings- of verhuurrisico hoeft te nemen.

Financiële verwachtingen

KBC Securities verwacht dat de bruto huurinkomsten van WDP stijgen van 451,8 miljoen euro in 2025 naar 486,9 miljoen euro in 2026, 516,1 miljoen euro in 2027 en 547,1 miljoen euro in 2028. De EPRA-winst zou in dezelfde periode toenemen van 352,6 miljoen euro naar respectievelijk 379,5 miljoen euro, 401 miljoen euro en 421,2 miljoen euro.

De EPRA-winst per aandeel wordt geraamd op 1,53 euro in 2025, 1,61 euro in 2026, 1,67 euro in 2027 en 1,73 euro in 2028. Het dividend per aandeel zou stijgen van 1,23 euro in 2025 naar 1,29 euro in 2026, 1,34 euro in 2027 en 1,38 euro in 2028.

De EPRA-nettoactiefwaarde per aandeel zou volgens de ramingen toenemen van 21,90 euro in 2025 naar 22,41 euro in 2026, 23,08 euro in 2027 en 24,25 euro in 2028. De schuldgraad blijft daarbij naar verwachting relatief stabiel: 40,4 procent in 2025, 40,3 procent in 2026, 41 procent in 2027 en 41,3 procent in 2028.

Het verwachte dividendrendement bedraagt 5,79 procent voor 2025, 6,07 procent voor 2026, 6,29 procent voor 2027 en 6,50 procent voor 2028.

KBC Securities over WDP

KBC Securities-financieel analiste Lynn Hautekeete is positief over de nieuwe ontwikkeling. Naast de toevoeging van ongeveer 55 miljoen euro aan vooraf verhuurde investeringen met een laag risico, verstevigt het project volgens haar de positie van WDP in een schaarse en strategisch interessante logistieke zone aan de toegangspoort tot Brussel. De vaste huurovereenkomst van twintig jaar, de kwaliteit van Delhaize als huurder en het verwachte ontwikkelingsrendement passen goed binnen WDP’s gedisciplineerde investeringsbeleid.

Hautekeete verwacht dat het project de toekomstige winstgroei ondersteunt met een beperkt uitvoeringsrisico. In haar bredere waardering wijst ze er bovendien op dat WDP zijn schuldgraad eerder heeft verlaagd en over meer dan 800 miljoen euro aan investeringsruimte beschikt om kansen te benutten bij investeerders die moeilijkheden ondervinden om hun vastgoed te herfinancieren.

Ze vindt de waardering van ongeveer veertien keer de lopende winst laag in vergelijking met marktleider Segro en niet in verhouding tot de kwaliteit van het management. Als risico’s noemt ze onder meer een dalende rentabiliteit van nieuwe investeringen, negatieve herwaarderingen bij stijgende vastgoedrendementen, concurrentie die aankoopprijzen opdrijft en de noodzaak om in Duitsland meer schaal op te bouwen. KBC Securities hanteert voor WDP een koersdoel van 32 euro en een ‘Kopen’-aanbeveling.

Naar overzicht