Aedifica?
Aedifica  is een groeiende Belgische beursgenoteerde vennootschap (GVV) die gespecialiseerd is in investeringen in Europees zorgvastgoed en in het bijzonder in huisvesting voor senioren.

De Belgische mededingingsautoriteiten hebben bijkomende informatie opgevraagd over de geplande fusie tussen Aedifica en Cofinimmo. Dat kan de voorziene timing van de transactie in het gedrang brengen. De Nederlandse en Duitse toezichthouders hebben hun goedkeuring al gegeven, aldus KBC Securities-analist Lynn Hautekeete.

Belgische goedkeuring blijft een struikelblok

Volgens KBC Securities-analist Lynn blijft de goedkeuring van de Belgische mededingingsautoriteiten een van de belangrijkste risico’s voor de geplande fusie tussen Aedifica en Cofinimmo. De toezichthouder heeft bijkomende informatie opgevraagd, wat de voorziene timing van de transactie mogelijk vertraagt. De acceptatieperiode zou normaal in september starten, met een buitengewone algemene vergadering in oktober, afhankelijk van het behalen van de drempel van 51,0% tijdens de acceptatieperiode.

De Nederlandse en Duitse autoriteiten hebben hun goedkeuring al gegeven. Over de aard van de bijkomende vragen van de Belgische toezichthouder is voorlopig niets bekend.

Marktaandeel in Brussel onder de loep

Lynn wijst erop dat het risico op een negatieve beslissing het grootst is in België, en meer bepaald in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Daar zou de gecombineerde entiteit na de fusie 21,0% van de totale markt (publieke en private bedden) in handen hebben. Op het niveau van enkel de private bedden zou dat aandeel zelfs bijna verdubbelen.

Om tegemoet te komen aan de bezorgdheden van de mededingingsautoriteiten, acht Noyens het waarschijnlijk dat Aedifica en Cofinimmo activa zullen moeten afstoten. Hij schat dat het om vijf tot tien Belgische zorgvastgoedsites kan gaan. Volgens hem is het zeker haalbaar om die activa te verkopen, al zou de verkoopprijs mogelijk onder de boekwaarde liggen door de tijdsdruk.

Regionale spreiding van zorgbedden

In België zijn er ongeveer 150.000 zorgbedden, verspreid over rusthuizen en woonzorgcentra. Daarvan bevinden zich 50.000 in Wallonië, 17.000 in Brussel en 83.000 in Vlaanderen. Aedifica bezit momenteel 8.300 bedden in België, terwijl Cofinimmo er 10.200 heeft. Samen zouden ze dus 18.500 bedden beheren, goed voor ongeveer 12,5% van het totale aantal bedden in het land.

De zorgsector in België wordt echter op regionaal niveau georganiseerd. Aedifica heeft 2.000 bedden in Wallonië, 500 in Brussel en 5.700 in Vlaanderen. Cofinimmo maakt geen aparte cijfers bekend per regio, maar op basis van de contractuele huurinkomsten schat Noyens dat ongeveer 30,0% van de portefeuille zich in Brussel bevindt (ca. 3.000 bedden), 22% in Wallonië en 48% in Vlaanderen.

Dat zou betekenen dat de gecombineerde entiteit 21,0% van de markt in Brussel zou controleren, 12,7% in Vlaanderen en 8,5% in Wallonië.

KBC Securities over Aedifica

Volgens Lynn blijft benadrukken dat de goedkeuring van de Belgische mededingingsautoriteiten een cruciale horde is voor de fusie tussen Aedifica en Cofinimmo. Vooral in Brussel is het marktaandeel van de gecombineerde groep aanzienlijk, wat mogelijk tot verplichte desinvesteringen leidt. Noyens acht die desinvesteringen haalbaar, maar waarschuwt voor mogelijke waardeverminderingen door tijdsdruk.

Lynn handhaaft de houden-aanbeveling en koersdoel van 70 euro.