Lynn Hautekeete, analiste bij KBC Securities, noemt de resultaten van Immobel over de eerste helft van 2026 in lijn met de verwachtingen, ondanks uitdagende marktomstandigheden. De vastgoedontwikkelaar realiseerde verschillende belangrijke transacties, verkocht meerdere kantoorgebouwen en verminderde de onzekerheid rond zijn balans door een belangrijke obligatielening terug te betalen. Tegelijk treedt met Rikkert Leeman een nieuwe CEO aan die extra nadruk wil leggen op samenwerkingen en grootschalige projecten

Immobel?
Immobel werd opgericht in 1863 en is de grootste beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar in België. De groep legt zich voornamelijk toe op het bouwen van duurzame werkruimtes en appartementen. De groep beschikt over een projectportefeuille van 1,6 miljoen m² verdeeld over woningen en kantoren (72,0% tegen 28,0%).

Sterke commerciële activiteit in moeilijke vastgoedmarkt

In de eerste helft van 2026 bleef Immobel bijzonder actief op de vastgoedmarkt. Volgens de analiste slaagde de groep erin drie belangrijke kantoortransacties af te ronden met een uittredewaarde van telkens ongeveer 100 miljoen euro. Die transacties tonen volgens haar aan dat kwaliteitsvolle vastgoedactiva ook in een moeilijke markt kopers blijven aantrekken.

De operationele inkomsten kwamen uit op 238,7 miljoen euro, aanzienlijk boven de interne verwachting van KBC Securities van 198,4 miljoen euro. Ook het recurrente nettoresultaat overtrof de prognoses en bedroeg 19 miljoen euro tegenover een verwachte 16,2 miljoen euro. Wel werd de operationele inkomensprognose voor het volledige jaar verlaagd van 400 à 450 miljoen euro naar 375 à 400 miljoen euro. De belangrijkste oorzaak is de uitgestelde verkoop van het kantoorgebouw Isala in Brussel.

Meerdere belangrijke vastgoedverkopen

Een van de belangrijkste transacties was de verkoop van een kantoorcomplex in Warschau voor 107 miljoen euro. Omdat het project een gezamenlijke investering met Universale betreft, kwam ongeveer 53,5 miljoen euro daarvan ten goede aan Immobel. 

Daarnaast verkocht de groep het Brusselse kantoorgebouw The Muse voor 100 miljoen euro aan Easternmed Real Estate Capital. Immobel had via het BeLux Office Development Fund een belang van 20% in dit project, wat een bijdrage van ongeveer 20 miljoen euro aan de omzet opleverde. 

Verder verkocht de ontwikkelaar reeds vooraf een kantoorontwikkeling van 12.000 vierkante meter binnen het Brusselse Sablon-project aan Elia. Het volledige project omvat 36.000 vierkante meter kantoorruimte, waarvan een ander gebouw al verhuurd werd aan Bain & Company. Het project wacht wel nog op een definitieve uitspraak van de Raad van State. 

Balans versterkt door terugbetaling van obligatie

In juni betaalde Immobel zijn uitstaande retailobligatie van 125 miljoen euro terug. Een deel daarvan werd geherfinancierd via een private plaatsing van 30 miljoen euro met een looptijd van drie jaar en een rentevoet van 6,035%.

Volgens Lynn Hautekeete zat deze schuld al verwerkt in de waarderingsmodellen van KBC Securities, maar neemt de terugbetaling wel een belangrijk element van onzekerheid rond de balans weg. Dat zorgt voor extra financiële flexibiliteit in een sector die de voorbije jaren onder druk stond door hogere rentevoeten. 

Brand in Oxy-project zorgt voor vertraging

Een belangrijk aandachtspunt blijft het Oxy-project. Dit grootschalige gemengde vastgoedproject omvat ongeveer 71.000 vierkante meter, verdeeld over kantoren, appartementen en een hotel.

De kantoorruimte is reeds voor 87% verhuurd aan Engie, terwijl de residentiële appartementen volledig verkocht zijn. Ook voor het hotelgedeelte werd met Motel One een huurcontract van 27 jaar afgesloten. Oorspronkelijk was de oplevering voorzien in 2027, maar door een brand zal het project waarschijnlijk vertraging oplopen. De uiteindelijke financiële impact is nog onduidelijk.

Volgens de analiste beperken de uitgebreide verzekeringen het risico op bijkomende bouwkosten. Reputatieschade en vertragingen vormen daardoor de voornaamste risico's. 

Nieuw management zet Marbella-project in de kijker

Een andere belangrijke ontwikkeling is de benoeming van Rikkert Leeman als nieuwe CEO. Hij volgt Adel Yahia op en was voordien CEO van Alides.

Volgens KBC Securities zal Leeman sterk inzetten op samenwerkingsverbanden. Het onlangs aangekondigde project in Marbella vormt daarvan het beste voorbeeld. Dit project omvat ongeveer 72.000 vierkante meter bruto verhuurbare oppervlakte en vertegenwoordigt een potentiële ontwikkelingswaarde van circa 1,8 miljard euro. De werkzaamheden zouden in 2027 starten, terwijl de eerste uitstappen vanaf 2030 worden verwacht.

KBC Securities over Immobel

KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete blijft positief over de langetermijnvooruitzichten van Immobel. Zij wijst erop dat de onderneming de voorbije jaren ingrijpende maatregelen heeft genomen om haar kostenstructuur te verlagen, onder meer door activiteiten in Frankrijk en Londen af te bouwen. Hoewel de marges volgens haar de komende jaren slechts geleidelijk zullen herstellen door de hogere financierings- en bouwkosten, heeft zij vertrouwen in het ervaren management, de kwaliteit van de projectportefeuille en het potentieel van grootschalige ontwikkelingen zoals Marbella.

Lynn geeft voor Immobel een "Kopen"-aanbeveling met een koersdoel van 28 euro.