Home Invest Belgium realiseerde over de eerste negen maanden van 2026 een stijging van de EPRA-winst per aandeel met 7,6% tot 0,94 euro en bevestigt zijn jaarprognose van 1,25 euro per aandeel. De operationele prestaties liggen iets boven de verwachtingen, terwijl verkopen van vastgoed boven de boekwaarde opnieuw steun bieden aan de gerapporteerde intrinsieke waarde. De oplopende rentelasten en afnemende renteafdekking blijven niettemin een belangrijk aandachtspunt, aldus KBC Securities-analist Lynn Hautekeet. 

Home Invest?
Home Invest Belgium  is een Belgisch vastgoedbedrijf gericht op stedelijk residentieel vastgoed met meer dan 2500 wooneenheden verspreid over meer dan 45 gebouwen. De portefeuille bestaat uit 85% residentieel vastgoed, 6,5% toerisme, 5,5% commercieel vastgoed en 3% kantoren. De bezettingsgraad is hoog, constant boven 95%. HOMI is actief in België (91%) en Nederland (9%). Het bedrijf richt zich op energiezuinige woningen (100-115 kWh/M2/j) in Brussel. Meer dan 50% van de portefeuille is jonger dan 10 jaar.

Huurinkomsten groeien met 8,1%

Home Invest Belgium rapporteerde over de eerste negen maanden van 2026 32,4 miljoen euro aan nettohuurinkomsten, een stijging met 8,1%. Dat is iets beter dan de 31,4 miljoen euro waarop Lynn had gerekend, inclusief de vooruitbetaling van de vergoeding voor City Forward. De onderliggende huurprestaties bleven stevig. De vergelijkbare huurgroei bedroeg 3,1%, terwijl de bezettingsgraad op 98,3% uitkwam en daarmee stabiel bleef tegenover het voorgaande kwartaal. Ook de EPRA-winst ging hoger. Die steeg met 7,4% tot 18,6 miljoen euro, of 0,94 euro per aandeel. Per aandeel komt dat neer op een groei van 7,6% tegenover dezelfde periode vorig jaar.

Jaarprognose comfortabel binnen bereik

Na de overeenkomst met UCL herhaalde Home Invest Belgium zijn prognose van 1,25 euro EPRA-winst per aandeel voor 2026. Na de eerste negen maanden is daarvan al 0,94 euro gerealiseerd. Om de eigen jaarprognose te halen, heeft Home Invest Belgium in het vierde kwartaal dus nog ongeveer 0,31 euro per aandeel nodig.

Het model van Lynn ligt met 1,28 euro per aandeel nog iets boven de officiële prognose. Om zijn raming te realiseren, zou in het vierde kwartaal ongeveer 0,34 euro per aandeel nodig zijn. De analist beschouwt de prognose van Home Invest Belgium dan ook als comfortabel haalbaar.

Rentelasten vallen iets hoger uit

De voornaamste afwijking tegenover de ramingen van Geerts zit bij de rentelasten, die iets hoger uitvallen dan verwacht. Dat heeft onder meer te maken met de omvang van de ontwikkelingspijplijn. Omdat die kleiner is, kan Home Invest Belgium een kleiner deel van zijn rentelasten activeren. Over de eerste negen maanden van 2025 werd ongeveer 32% van de rentelasten geactiveerd. In dezelfde periode van 2026 is dat aandeel gedaald tot 15,6%. Daardoor komt een groter deel van de rentekosten rechtstreeks in de resultatenrekening terecht.

Vastgoedportefeuille houdt goed stand

De waarde van de bestaande portefeuille blijft veerkrachtig. De vastgoedbeleggingen die beschikbaar zijn voor verhuur hadden een waarde van 878,8 miljoen euro, tegenover 877,6 miljoen euro eind 2025. Over de eerste negen maanden van het jaar boekte Home Invest Belgium 6,6 miljoen euro aan positieve herwaarderingen van vastgoed. In het derde kwartaal afzonderlijk was er wel een negatieve herwaardering van 0,6 miljoen euro. De contractuele huurinkomsten, aangevuld met de geschatte huurwaarde van leegstaande panden, bedroegen 42,2 miljoen euro. Dat impliceert een gerapporteerd brutohuurrendement van 4,8%. De EPRA NTA, de intrinsieke waarde volgens de EPRA-methodologie, steeg ondertussen met 0,8% tot 25,84 euro per aandeel.

Verkopen opnieuw boven de geschatte waarde

Een positief signaal komt volgens Lynn ook van de verkopen van afzonderlijke vastgoedeenheden. Home Invest Belgium verkocht tijdens de eerste negen maanden 56 eenheden voor in totaal 12,87 miljoen euro. Die verkoopprijs lag 7,9% boven de meest recente externe reële waarde van de verkochte activa. Home Invest Belgium realiseerde daarmee een netto meerwaarde van 0,94 miljoen euro. Voor de uitkeerbare winst is een andere vergelijking nog relevanter. Ten opzichte van de oorspronkelijke aanschaffingskosten, inclusief geactiveerde investeringen, leverden de verkopen namelijk een winst van 4,81 miljoen euro op.

Dat vastgoed boven de geschatte waarde verkocht kan worden, is volgens de analist bovendien geen eenmalige gebeurtenis. Tussen 2024 en 2026 verkocht Home Invest Belgium al voor meer dan 60 miljoen euro aan niet-strategisch vastgoed, gemiddeld tegen een premie van 14% boven de geschatte waarde.

Die verkopen zijn belangrijk omdat ze een bijkomende indicatie geven voor de kwaliteit van de waarderingen op de balans. De gerealiseerde prijzen ondersteunen daarmee ook de geloofwaardigheid van de gerapporteerde intrinsieke waarde van de vastgoedportefeuille.

UCL-overeenkomst neemt belangrijke onzekerheid rond City Forward weg

De overeenkomst met UCL verzekert Home Invest Belgium van 3,6 miljoen euro aan jaarlijkse contractuele huurinkomsten. Daarnaast neemt de overeenkomst een belangrijke onzekerheid weg die voordien boven het ontwikkelingsverhaal rond City Forward hing. Voor Lynn is dat een belangrijk element bij de beoordeling van het toekomstige inkomstenprofiel.

Schuldgraad blijft hoog maar stabiel

Aan de financieringskant blijft de schuldgraad een aandachtspunt. De GVV-schuldgraad kwam uit op 48,1%. Dat is hoog, maar stabiel en ligt dicht bij de 48,6% die Geerts voor heel 2026 verwacht. Home Invest Belgium beschikt bovendien over 49 miljoen euro aan liquiditeit en heeft geen schuldvervaldagen vóór de tweede helft van 2027. Dat biedt op korte termijn financiële ademruimte.

Afnemende renteafdekking is structureel aandachtspunt

Op langere termijn kijkt Lynn vooral naar de ontwikkeling van de renteafdekking. Van de 461,5 miljoen euro financiële schuld heeft momenteel 71,9% een vaste rente. Eind 2025 was dat nog 78,2%. Het bedrag aan variabele schuld waarvoor via swaps een renteafdekking is afgesloten, daalde tegelijk van 268 miljoen naar 258 miljoen euro.

Die ontwikkeling begint zichtbaar te worden in de gemiddelde financieringskosten. De gemiddelde kostprijs van de schuld bedroeg over de eerste negen maanden 2,38%, tegenover 2,15% in het derde kwartaal van 2025.

Naarmate goedkope renteswaps vervallen, neemt de bescherming tegen hogere rentetarieven af. Dat vormt volgens de analiste een structurele tegenwind voor de toekomstige EPRA-winst per aandeel, zelfs wanneer de operationele prestaties van de vastgoedportefeuille sterk blijven.

KBC Securities over Home Invest Belgium

De KBC Securities-analist ziet in de update over de eerste negen maanden geen grote verrassingen. Operationeel presteert Home Invest Belgium zelfs iets beter dan zijn model, waarbij de vergelijkbare huurgroei van 3,1%, de bezettingsgraad van 98,3% en de nettohuurinkomsten van 32,4 miljoen euro de veerkracht van de portefeuille onderstrepen. Ook de verkoop van vastgoed boven de externe waarderingen is positief, omdat dit bijkomende steun biedt voor de kwaliteit van de gerapporteerde intrinsieke waarde. Tegelijk blijven de rentelasten een belangrijk tegengewicht: er worden minder rentekosten geactiveerd en de bescherming door renteafdekkingen neemt af naarmate goedkope swaps vervallen. De liquiditeitspositie en het ontbreken van schuldvervaldagen tot de tweede helft van 2027 bieden op korte termijn wel comfort.

Lynn heeft een opbouwen-aanbeveling en koersdoel van 22 euro.