Opnieuw lager koersdoel voor CTP bij KBC Securities

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Andrea Gabellone, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Guglielmo Filangieri, Guy Sips, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kaat Ceulemans, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Mathijs Geerts Danau, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Simon Hox, Thomas Couvreur, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Ellen Van Tongelen, Frank Hendrix en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

wo. 28 okt 2026

12:26

Na de stevige koersdaling is de risico-rendementsverhouding bij CTP aantrekkelijker geworden, terwijl de waardering inmiddels zeer laag ligt tegenover zowel de intrinsieke waarde als de EPRA-winst. Tegelijk tempert de vastgoedgroep haar organische groei en blijft de hoge schuldgraad de belangrijkste beperking van het beleggingsverhaal. KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete ziet daardoor meer potentieel in het aandeel, maar verwerkt conservatievere aannames voor groei, huurwaarden en rendementen, waardoor het koersdoel lager gaat. In april van dit jaar liet de analiste het koerdoel ook al eens zakken.

CTP?
CTP bezit, ontwikkelt en beheert logistiek en industrieel vastgoed in Centraal- en Oost-Europa. Het bedrijf is opgericht in 1998 en gevestigd in Amsterdam. Het vastgoed wordt voornamelijk gebruikt voor productie en opslag, logistiek en distributie voor derden, kantoren en overig.

Groei wordt gematigder

CTP gaat voorzichtiger om met kapitaal en vertraagt de aankoop van grond in zijn kernmarkten. Nieuwe aankopen zullen op korte termijn vooral gericht zijn op strategische mogelijkheden rond bestaande parken.

Hautekeete verlaagt daarom haar aanname voor de jaarlijkse organische groei van de verhuurbare oppervlakte van ongeveer 15 naar 10 procent. Daarmee zou CTP tegen 2030 ongeveer 24 miljoen vierkante meter bestaande verhuurbare oppervlakte bereiken.

Om de eigen doelstelling van 30 miljoen vierkante meter tegen 2030 te halen, zou nog ongeveer 6 miljoen vierkante meter via overnames moeten worden toegevoegd. Dat noemt de analiste "uitdagend".

Zelfs met die lagere groeiverwachtingen blijft CTP structureel sneller groeien dan de bredere vastgoedsector. Dat groeiverschil vindt Hautekeete onvoldoende terug in de huidige beurskoers.

Huurwaarden en rendementen

De verwachte huurwaarden in Roemenië zijn al duidelijk neerwaarts aangepast, terwijl Duitsland ondersteuning krijgt van een aanzienlijk potentieel om bestaande huren bij herverhuur hoger te zetten.

De Tsjechische markt vormt de belangrijkste gevoeligheid voor de waardering. Daar bestaat een verschil van ongeveer 21 procent tussen de huidige contractuele huren en de verwachte markthuren.

KBC Securities houdt rekening met een ongeveer stabiele tot 0,5 procent hogere verwachte huurwaarde en een stijging van de kapitalisatievoet met 35 basispunten. Dat zou leiden tot een waardevermindering van ongeveer 3,5 procent.

Schuldgraad blijft de rem

CTP werkte historisch met meer schuld dan sectorgenoten, mogelijk gemaakt door ontwikkelingsrendementen van meer dan 10 procent op de kostprijs.

De onderneming mikt op een loan-to-value van 40 tot 45 procent en een genormaliseerde schuldgraad van minder dan tien keer. Hautekeete acht de tweede doelstelling haalbaar, maar verwacht dat de loan-to-value boven 45 procent blijft. Ze rekent op een stijging van 46,1 procent in 2025 naar 48 procent in 2027.

Aandeleninkoop beschermt winst per aandeel

Na de koersdaling kondigde CTP een aandeleninkoopprogramma van 100 miljoen euro aan. Kort voordien koos 88,7 procent van de aandeelhouders ervoor het tussentijdse dividend van 0,345 euro in aandelen te ontvangen. Daarmee werd ongeveer 150 miljoen euro aan nieuw eigen vermogen gecreëerd.

De aandeleninkoop compenseert grotendeels de verwatering door dat keuzedividend. Daardoor ontstaat volgens de analiste op korte termijn geen onmiddellijke bedreiging voor haar raming van 1,02 euro EPRA-winst per aandeel.

Het inkoopprogramma onderstreept volgens haar ook de boodschap van het management dat momenteel geen bijkomende gedwongen kapitaalverhoging nodig is.

KBC Securities over CTP

KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete stelt vast dat CTP na de forse koersdaling erg goedkoop is geworden op basis van zowel de verhouding tussen koers en netto-actiefwaarde als de EPRA-winst. De bovengemiddelde schuldgraad blijft het voornaamste risico, maar zelfs met voorzichtigere aannames voor groei, huurwaarden en vastgoedrendement verwacht ze dat CTP een bovengemiddelde winstgroei kan realiseren. Daarom vindt ze het aandeel steeds moeilijker te negeren.

Daarom handhaaft Lynn haar "Opbouwen"-aanbeveling maar laat het een koersdoel zakken van 21 euro naar 16 euro.

Naar overzicht